ある街が物語の重要な舞台のひとつとして描かれています。
川崎市中原区の高層ビル群。「武蔵小杉」と呼ばれている地域です。
■ 「無名」だった街が発展した理由
首都圏に住んだり、働いたりしている人なら一度は耳にしたことがあるかもしれませんが、武蔵小杉はほんの10年ぐらい前までは「無名」といってもいい街でした。
もともとは南武線沿線に連なる電機産業を中心とする工場地帯。
それが今や首都圏を代表するタワーマンション街のひとつに数えられています。
全国に名を馳せるほどになったのは、「住宅地」として急速かつ飛躍的な発展を遂げたからでしょう。
武蔵小杉の昨年(2015年)7月1日時点の地価は1平方メートル当たり90万円。これは2003年と比べて8割強、
全国的に地価がピークをつけたリーマンショック前後の2008年から見ても4割も上がっています。
東京都内のタワーマンション街として、ここ10年前後で開発が進んだ「勝どき」「港南」「芝浦」「豊洲」といった代表的な4地域のそれが、
2008年と比べてほとんど上がっていなかったり、逆に下がったりしている中で、武蔵小杉の地価や住宅価格は異例の上昇を続けています。
(注:本文中の土地価格及び地価変動率は、国土交通省発表の地価公示・各都道府県発表の地価調査に基づきます)
現在では30階以上のタワーマンションが10数棟にも及び、今後も複数棟の着工が予定されています。
なぜ、武蔵小杉は住宅地としての魅力をここまで高められたのでしょうか。
武蔵小杉のマンションは今が「買い時」なのでしょうか。不動産鑑定士、宅地建物取引士としての経験や知見から読み解きます。
勢いを決定づけるようになったきっかけ
武蔵小杉は1990年代後半から周辺工場の閉鎖が相次いだことを受け、川崎市が跡地を利用した街づくりを開始。
ただ、現在のような勢いを決定づけるようになったのは、2008年に地上49階建てのタワーマンション「ザ・コスギタワー」が竣工したのがきっかけでしょう。
中山美穂さんをイメージキャラクターに起用した、「トウキョウスキ ヨコハマスキ ヨクバリスギ シアワセスギ ムサシコスギ」の広告キャッチコピーが反響を呼び、
その後も次々とタワーマンションや商業施設が建てられていきました。
ザ・コスギタワーの分譲単価は、新築時で1坪(3.3平方メートル)当たり180万~220万円でしたが、現在は中古物件の売り出し価格が同280万~320万円まで上がっています。
30階付近の75平方メートル程度の専有部分で比較すれば、10年前で4500万円程度だった物件が7000万円前後に跳ね上がっている計算となります。
当初は駅東口エリアから始まった開発は駅西側、北口にまで拡大。
2017年12月竣工予定の53階建てツインタワー「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」の建設が進められているほか、
日本医科大学武蔵小杉病院のキャンパス再編に伴うマンション建設計画もあります。
「住んでみたい街アンケート2015」でも「2020年までに発展していそうな街」として豊洲、品川、勝どきに次いで4位となっています。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160820-00131931-toyo-bus_all
東洋経済オンライン 8月20日(土)6時0分配信
引用元:【地域】武蔵小杉のマンション価格が急上昇した理由 [無断転載禁止]©2ch.net
では、今後も武蔵小杉のマンション価格は上がり続けるのでしょうか?
タワーマンションは用地を取得してから建築着工→分譲までに長い期間を要します。
仮に5年を要するとすれば、2016年に分譲するマンションの用地は2011年頃に仕入れていることになります。
2011年時点で武蔵小杉はまだ都内主要4エリアと比較すれば地価は割安でした。
土地の仕入価格は当然マンションの分譲価格に反映されるため、武蔵小杉は大きなアドバンテージを誇っていました。
しかし、ここ数年の地価上昇によって、このアドバンテージはもはやなくなりつつあるといえます。
おそらく地価の伸びも徐々に落ち着いてくるのではないかと予測され、マンションの分譲価格の高騰もいずれ収束を見ると予測されます。
2015年総務省発表の資料に基づき計算される平均所得は、武蔵小杉周辺を含む川崎市全体が約391万円。
対して、都内の主要なタワーマンションエリアの立地する区内の平均所得が東京都港区で1000万円を超え、東京都中央区で約595万円、東京都江東区で約408万円です。
当然、武蔵小杉駅周辺のタワーマンション居住者は川崎市全体を大きく上回るものと予測されるものの、所得から見てもマンション価格は明らかに高騰しています。
円高や株安の影響もあって、首都圏マンションの全体動向にも変調が見られます。不動産経済研究所がによれば7月の首都圏マンション発売戸数は8カ月連続で減少。
販売価格も1戸当たり5656万円で前年同月比5%ダウンとなっています。武蔵小杉の「買い時」は新築物件に関しては終わりを迎えているのかもしれません。
前述したアンケートでは「武蔵小杉の新築マンション価格は今後さらに上昇すると思うか?」という点についても質問しました。
すると、住民の意見は真っ二つに分かれました。20人が「はい」、20人が「いいえ」と回答したのです。
「はい」の方の大半は「東京オリンピックまでは上昇する」と期待されており、その後は頭打ちとなるとの見方です。
武蔵小杉という街が成熟期にあることを、最も居住者が敏感に感じているということの裏付けかもしれません。
個人的には買うのであれば、築5年程度の中古物件ではないかと思います。新築ともスペック自体はそれほど変わりませんし、
まだ価格上昇の余地が残されているため将来の売却益を見込める可能性があるといえます。
価格上昇が調整局面になるということは、言い換えれば「街としての成熟期」を迎えている証拠であり、
マンション居住者にとっては「売り時」「貸し時」を積極的に探る良い時期なのかもしれません。
吐き気するわ
交通の便もあんまり良くない
やっぱり都心が一番
その前は新宿、品川、新橋、東京あたりのオフィスエリアへのアクセスが良くなかったからな。
同じ理由で新川崎も急激に不動産ラッシュになっている。
写真は昭和46年だね、間違いない。
俺が写っているw
横浜→大崎→渋谷→新宿くらいでいいのになぁ・・・
その頃は湘南新宿乗る意味があった
ただ、余程のことがないかぎり武蔵小杉駅には行かない。他の街で事足りるし。
東横には施設が充実した大きな駅が両端まで行かないとないから
商業施設がもっと充実すれば沿線住人も便利になると思うんだけど
ヨドバシ辺りの大型家電量販店が欲しいんだよなぁ
典型的な田舎から横浜に引っ越してきた田舎者乙w
はやく区同士で比較できるようになればいいな
頑張れカッペ
日大芸術学部のやつが、
日大と言わず日芸と言いたがるみたいな?
街のムードが怖い
オフィスエリアへのアクセスが武蔵小杉と比べて桁違いに悪いだろ。
武蔵小杉のタワマンは都内オフィスエリアへのアクセス抜群な武蔵小杉駅に近いのが人気の理由。
その通り、普通の感覚ならね
犬蔵は横浜市だからセーフ
川崎
あんだけタワマンが立つと、周囲の小中学校、保育園なども追い付かず、駅改札すら想定外の人数で入場待ち列、ホームに行っても狭いホームに大人数。
名古屋の街並みに似た、雑然とした一画の事かな
いや名古屋よりは上だろ
東京、横浜、川崎、東京、東京、東京・・・
実際の住人の発言
渋谷、新宿、新橋、青葉区、川崎区
特に文句はない
通勤時間10分20分の差だったら稲城市や多摩みたいに緑あったほうが落ち着いてて良いわ
その辺りから東京周辺って1時間近く掛かるだろ。
武蔵小杉からは20分切るからな。
これだけアクセスがいいエリアって他にないよ。
街の魅力が云々言ってるけど、結局はアクセスの良さが一番のポイント。
新宿なら30分以内で直通
先行きに不安が付き纏う
かつて砂が吹き上げ液状化した
軟弱地盤の「浦安」みたいにw
武蔵小杉というか、東横線は軟弱地盤。
沿岸部マンションより津波リスクが無い分はマシだろうけどな。
地盤について。
戦後の高度成長期に山を切り崩して作った住宅街は、全然だめね。
盛り土をした場所でないと確信がもてる場所ならいいが、すぐ近所で地震後に地すべりしてたら嫌でしょ?
もっと旧街道沿いの街とか、昭和初期までに既に宅地化されている場所がいいよ。
>戦後の高度成長期に山を切り崩して作った住宅街は、全然だめね。
知ったかだなあww
武蔵小杉駅周辺 特に東側は戦前から軍事目的も含んだ工場群の集まりで
造成地でもなく地盤の問題は無いんだよ
やばいのは北西側
今いっぱい工事してるけど60年前は「沼」だったからな
知ってる地元民は絶対買わねえよ
東横線・目黒線・南武線の他の駅の乗客も武蔵小杉のせいで朝からひどい混雑に見舞われてる
何も知らなすぎる30代が
と思ったのはここだけの秘密。
保育園が足らないと騒ぎ出す未来しか見えないw
その内、何気に不便だとようやく気付くw
いいね!しよう
本日注目の話題!
コメント一覧
※ 1.
私は名無しさん
2016年08月20日 11:37 ID:1DHjJB.w0 ※このコメントに返信する※
(e/d)
武蔵新田を忘れるなーーーーー!!!
※ 2.
あ
2016年08月20日 11:48 ID:f0qf08Dn0 ※このコメントに返信する※
(e/d)
中国人とか多そう…
※ 3.
私は名無しさん
2016年08月20日 11:49 ID:CLJnV33J0 ※このコメントに返信する※
(e/d)
新しく便利になった上海って感じかな?
※ 4.
あ
2016年08月20日 11:54 ID:StoC2MlM0 ※このコメントに返信する※
(e/d)
武蔵小杉のピンサロも再開発で無くなったっぽいな
※ 5.
私は名無しさん
2016年08月20日 12:14 ID:7Z9Cc49O0 ※このコメントに返信する※
(e/d)
朝の湘南新宿なんか時間通りにきたことねー
※ 6.
田舎者
2016年08月20日 12:28 ID:H0WIz9Hn0 ※このコメントに返信する※
(e/d)
武蔵小杉かぁ~。
今より少し通勤時間が短くなる可能性あるけど固定資産税とか高くなりそうだから総合的に考えると今のままでいいや!
※ 7.
GEEKな名無し
2016年08月20日 12:30 ID:xKHTCMTA0 ※このコメントに返信する※
(e/d)
武蔵小山のタワマンの方がいい
※ 8.
名無し
2016年08月20日 13:06 ID:Hq296Jqb0 ※このコメントに返信する※
(e/d)
買えもしないくせに批判ですか笑
※ 9.
あ
2016年08月20日 17:33 ID:wbcsGExw0 ※このコメントに返信する※
(e/d)
いくらスラムでも埼玉よりマシだから
コメント投稿